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국어사전을 찾아보면 투자는 ‘이익을 얻기 위하여 어떤 일이나 사업에 자본을 대거나 시간이나 정성을 쏟는 것’이며, 투기는 ‘기회를 틈타 큰 이익을 보려고 하는 것’으로 구별하고 있다. 투자에 따른 ‘이익’과 투기에 의한 ‘큰 이익’의 차이는 무엇일까. 현실에서 이를 가려내기가 쉽지는 않다.

 

부동산투자와 투기의 개념규정은 어려우나 일반적으로 보아 건물에 금전을 투입하는 행위는 투자이고 미성숙 토지에 금전을 투입하는 것은 투기라 할 수 있으며(Investment in undeveloped land is speculative) 이용의사가 있으면 투자이고 없으면 투기이며 양이 많으면 투기인 경우가 많다.

 

투자행위는 실수요자의 행위이며, 임대 아파트·점포·빌딩 등 수익성 용도의 자산 중 경제부담력과 관리가능한 양(量)에 금전을 투입한다. 이용 관리할 의사가 있으며 예측 가능한(기대하는) 정당한 이익이 목적이다. 시장가격이 형성되며 그것으로 거래한다. 충분한 기간 동안 소유한다(held for a substantial period). 단기적(in and out)인 투기거래보다는 윤리적으로 고상(ethically superior)하고 금융적으로 득이 된다(more financially rewarding). 시장을 조사하여 안전성·합리성을 추구하며 대상 부동산이 자기나 타인에게 기여한다.

 

반면에 투기행위는 가수요자의 행위가 많고 땅값이 낮은 미성숙지 등을 필요량 이상으로 구입한다. 따라서 이용·관리할 의사가 없다. 예측 불허하는(불합리한 기대심리) 양도차익이 목적이며 투기가격으로 거래한다. 보유기간이 단기간이다. 전매로 이익을 실현시킨다. 시장조사를 하지만 모험적·도박적 금전투입을 감행한다. 대상 부동산이 소유될 뿐 자기나 타인에게 기여하지 못한다.

 

부동산에 투자하는 공직자들은 알게 모르게 세상의 손가락을 받는 경우가 많다. 특히, 고위공직자들의 부동산거래는 도민의 집중적인 관심을 받아 부동산 투자에 대해서 왈가왈부되고 부동산 투자로 인해 공직을 중단 할 수밖에 없는 처지에 놓이게까지 된다. 하지만 부동산에 투자하는 모든 이들이 안 좋은 시선으로 바라만 봐야 하는가? 이 시선의 차이는 위에서 언급한 것처럼 투자와 투기라는 두 단어의 차이에 담겨져 있다.

 

투자를 하는 사람들은 진정한 의미로 부동산을 통한 수익창출을 하는 것이고, 투기는 그 매가의 차익을 통한 불로소득이 목표인 것이다. 이 경계는 참으로 애매하다. 하지만 또 부동산이 항상 실수요자만 살 수 있는 재화는 아니기 때문에 이 또한 애매한 문제이다. 부동산에 투자하고자하는 제주도 공직자들은 이 애매함을 잘 알고 선택해야 도민의 시선으로부터 떳떳한 자유로운 거래가 가능할 것이다.

 

이처럼 제주도 공직자부터 합당한 부동산 투자로 합법적이고 합리적인 수익을 창출하는 것은 올바른 제주국제자유도시형성에 필수적인 부동산 시장 문화를 형성하고 선도해나가는 길이라고 본다. / 배후주 제주도법률교육연구원장

 

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