이재명 정부가 출범 넉달 만에 세번째 부동산 대책을 내놓았다. 6ㆍ27 대출 규제, 9ㆍ7 공급 대책에 이어 금융회사 대출에 기대어 집을 사려는 수요에 대한 초강력 억제책을 총동원한 10ㆍ15 대책을 발표했다.
정부는 서울 전역과 과천ㆍ광명 등 경기도 12곳을 토지거래허가구역과 규제지역으로 묶었다. 이들 지역에서 아파트를 사려면 허가를 받고 2년간 실거주해야 한다. 주택담보대출 한도도 집값이 15억원을 넘으면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원으로 줄어든다.
집값 상승세가 인근 지역으로 번지는 ‘풍선효과’와 전세를 끼고 집을 사들이는 ‘갭투자’를 차단하겠다는 초강수다. 개발 예정지의 투기를 막기 위해 도입한 토지거래허가제를 서울 전역에 적용한 것은 처음이다.
그만큼 최근 집값 상승세가 심상찮다는 방증이다. 문재인 정부 시절 28차례 반복된 땜질 대책이 시장 불안을 키웠다는 학습효과도 작용한 모양새다. 주택담보인정비율(LTV) 축소, 상환 능력을 따지는 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 때 적용하는 스트레스 금리 인상 등을 통해 돈줄을 더 세게 조였다.
대출 한도 축소로 타격을 받는 계층은 중산층 이하 실수요자다. 연소득 5000만원인 근로자는 DSR 규제로 2억원대 대출도 어렵다. 서울 아파트 평균가격이 10억원을 넘어선 판에 8억원을 갖고 있어야 집을 장만할 수 있다는 얘기다.
‘현금 부자’만 집을 살 수 있는 구조에서 인기 지역 중심으로 매입이 이어지며 가격이 오르면 집값 양극화는 더 심화할 수 있다. 전세난과 월세 전환이 가속화해 서민층의 주거비 부담이 커지면 내수 활성화의 길도 더 멀어진다.
최근 코스피지수가 사상 최고치 행진을 하고 있지만, 국내에는 주식 시가총액보다 훨씬 큰 자산시장이 존재한다. 바로 주택시장이다. 한국은행이 주택 공시가격을 시장가격으로 환산해 지난해 말 전국 주택 시가총액을 산출한 결과 7158조원이었다. 코스피가 3750선에 접근한 16일 증시 시가총액(약 3518조원)의 두 배를 넘어선다.
시도별로 보면 고가 아파트가 많은 서울이 2498조원(34.9%)으로 전국 1위였다. 그다음으로 서울보다 인구와 주택이 많은 경기도(2075조원), 부산(390조원), 인천(341조원)의 순서였다. 서울ㆍ경기ㆍ인천 등 수도권 집값 비중이 68.7%였다. 가히 ‘서울 공화국’ ‘수도권 공화국’이라 할 만하다.
최근 집값 상승과 불안 심리의 진앙지도 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 몰리는 서울과 수도권 일부 지역이다. 수도권보다 훨씬 넓은 다수 지방 지역에선 미분양 아파트와 빈집이 증가하고 주택건설 경기가 침체해 있다.
시장의 수요를 계속 틀어막을 수는 없다. 지역 균형발전 전략과 더불어 실수요자들이 원하는 주택 공급이 신속히 이뤄지고, 지속적인 공급이 이어질 것이란 믿음이 있어야 집값 불안을 잠재울 수 있다. 3기 신도시 개발 가속화 등 실질적인 주택 공급에 속도를 내야 할 것이다.
신도시 개발은 현실적으로 토지 보상과 수용 등 절차가 복잡하고, 택지 개발과 연결 교통망 건설 등에도 상당한 시일이 소요된다. 상대적으로 사업기간이 짧고 주택 공급 효과를 빨리 낼 수 있는 사업으로 철도역사 복합개발이 있다. 집값이 뛴 문재인 정권 말기인 2021년 12월, 정부는 3기 신도시 건설-사전청약 등등에 이어진 공급 대책 시리즈로 ‘철도역사 공공주택 복합개발 시범사업’을 내놓았다.
새로 건설하는 철도역사 위에 30층 이상 고층 건물을 올려 청년ㆍ사회초년생 등에 공급하고 개발이익은 철도요금 인하로 연결한다는 방안이었다. ‘주상(住商)복합’을 넘어선 ‘주역(住驛)복합’ 개발로 신안산선 영등포역, GTX(수도권광역급행철도)-C 창동역, 대장홍대선 원종역 등 시범사업 노선도 거론했다. 하지만 만 4년이 되도록 가시적 성과가 없다. 이는 이재명 정부 9ㆍ7 대책에도 끼어들었다.
도심은 부지 확보가 어려운 데 비해 철도역사는 양질의 공공주택 공급과 더불어 역세권 개발 기회도 제공한다. 부지를 따로 확보하지 않아도 돼 주변 시세의 절반 수준에 주택 공급이 가능하다. 입주민들로선 집에서 곧바로 엘리베이터로 지하철을 타러 갈 수 있어 통근시간을 줄이는 등 편리하다.
일각에서 철도역 위 집의 진동과 소음을 걱정하지만 일본(다마플라자역), 홍콩(IFC역), 프랑스(릴 역세권) 등 해외 성공사례가 있다. 신규 노선뿐만 아니라 오래된 철도역사를 리모델링하거나 헐어내고 새로 높게 짓는 데 민간자본을 적극 유치하자. 편의시설 설치와 더불어 일부 주택을 분양해 적절한 수익을 내게 하면 이른 시일 내 성과를 낼 수 있을 것이다.
과잉수요를 억제하는 10ㆍ15 대책이 효과를 거두려면 주택 공급이 실효적으로 따라줘야 한다. 수도권 철도역사 복합개발 등 가능한 프로젝트부터 앞당김으로써 9ㆍ7 공급대책이 차질 없이 실행된다는 믿음을 줘야 할 것이다. [본사 제휴 Teh Scoop=양재찬 대기자]
