한국은행 제주본부는 10일 '제주지역 부동산시장 점검' 경제브리프를 통해 부동산시장 과열 현상을 분석한 결과를 발표했다.

한은 제주본부는 주택과 토지로 나눠 분석했다.

주택 가격(실거래가 기준)은 2011년 이후 5년간 연평균 11.7% 상승했다. 그러나 지난해에는 전년대비 18.0% 급등했다.

2015년 중 신규 주택공급은 1만229호인 반면 신규 주택수요는 이보다 훨씬 큰 1만6445호다. 이 중 실수요가 1만호(60.8%), 가수요는 6440호(39.2%)로 추정됐다. 2011~2014년 가수요 비중은 30%를 상회하는 것으로 추정되고 있다.

주택 매입자를 거주지별로 보면 2015년 전체 거래량 1만9910호 중 도외민(외지인)이 5224호로 54.2%의 증가율을 보였다. 제주도내 거주 주민 거래량은 1만4686호로 16.7%로 분석됐다.

특히 도외민 주택거래량 점유율을 보면 2011년 22.3%, 2012년 21.0%, 2013년 17.6%, 2014년 25.7%(도민 12.7%), 그리고 2015년 들어 54%대까지 치솟았다.

한은 제주본부는 실수요와 가수요(투기적 수요) 모두 확대되는 가운데 2005년 가수요 비중이 증가, 주택가격 상승을 주도한 것으로 파악했다..

토지 가격 상승은 중국인을 중심으로 외국인 매입 증가와 각종 개발 등에 따른 수요 증가가 영향을 미친 것으로 나타났다.

한은 제주본부는 "2014년 이후 중국인을 중심으로 외국인 토지매입이 증가한데다 주택공급 확대, 관광산업 호조 혁신도시 이전, 국제자유도시 추진 등에 따른 토지수요 증가로 토지가격이 상승했다"고 밝혔다.

2015년 말 현재 외국인 보유 토지는 제주 전체 면적의 1.14%인 2100만㎡로 나타났는데 이 중 55.7%가 관광 관련 부지로 나타났다.

또한 도외민의 토지 매입도 2012년 14.0㎢, 2013년 19.3㎢, 2014년 26.5㎢, 2015년 32.9㎢로 해마다 증가하고 있다.

한은 제주본부는 도외 거주자의 제주 토지 매입은 투자목적의 가수요가 존재하고 있는 것으로 분석했다.

한은 제주본부는 주택 수급 불균형 완화 대책으로 향후 유입인구 증가세를 감안한 실수요자(특히 무주택서민)의 주거안정에 필요한 주택의 적기 공급을 제시했다.

한은 제주본부는 제주도가 2025년까지 매년 1만호씩 총 10만호의 주택공급을 골자로 하는‘제주형 주거복지 종합계획’은 시의적절한 정책이라고 평가했다.

특히 한은 제주본부는 공공임대주택 확대를 통해 서민들의 안정적인 주거 환경을 확보하기 위해서는 임차료 상승폭 제한 등의 추가 조치와 아울러 자가보유율(2014년 56.25)을 높이기 위한 근본적 대책 마련을 요구했다.

한은 제주본부는 투기성 부동산 투자에 대한 관리 강화도 주문했다.

한은 제주본부는 "최근 부동산시장 활황으로 상환능력을 초과하는 대출(레버리지)을 통한 부동산 투자가 증가하고 있는데 이는 주거비용 상승과 대출 건전성 악화 등을 통해 지역경제의 지속 성장과 금융안정을 저해할 수 있으므로 지양해야 한다"고 강조했다.

또한 한은 제주본부는 "현재 제주도가 추진 중인 목적 외 농지사용에 대한 단속 등 토지거래 등에 대한 사후관리를 더욱 강화해 부동산가격 변동성을 확대시킬 가능성이 높은 투기적 수요를 사전 차단해야 한다"고 말했다. [제이누리=김리나 기자]